Økonomisk klima og eiendomsmarkedet i Trøndelag: trender og fremtidsperspektiver

Til tross for økonomisk usikkerhet og en styrings- og boliglånsrenten ser ut til å bli værende på et relativt høyt nivå i lengre tid fremover, har både bolig- og næringseiendomsmarkedet i Trøndelag vist imponerende motstandsdyktighet. Mens næringseiendomsaktører med solid risikohåndtering fortsetter å blomstre, står andre fortsatt overfor utfordringer knyttet til høy belåning og stramme finansieringsvilkår.

Samtidig viser boligmarkedet tegn til å bremse opp før en forventet prisstigning. Hvordan vil disse dynamikkene påvirke markedene fremover, og hvilke politiske og økonomiske faktorer vil spille en nøkkelrolle?

Hvordan påvirker dagens økonomiske klima bolig og næringseiendomsmarkedet i Trøndelag, og hvilke trender ser dere for fremtiden?

Norsk økonomi viser lav, men diversifisert vekst i næringslivet. Inflasjonen lå per september fortsatt ett prosentpoeng over inflasjonsmålet, og sterke eksportnæringer, spesielt innen olje og gass, bidrar til å løfte totalindeksen. Samtidig viser flere andre bransjer en svakere utvikling. Industri, varehandel og tjenesteyting holder seg relativt stabile, mens bygg- og anleggssektoren over lengre tid har vært preget av lav aktivitet og betydelige utfordringer. Denne utviklingen, kombinert med svak produktivitetsvekst, høy lønnsvekst og en svak valuta, har ført til forventninger om at Norges Bank vil gjennomføre det første rentekuttet i andre kvartal 2025. For aktører innen næringseiendom innebærer dette at de som har utarbeidet solide risikohåndteringsstrategier – med fokus på diversifisering av segmenter og leietakere, gunstige finansielle vilkår og godt vedlikehold av bygningsmassen – vil stå bedre rustet til å håndtere en periode som av mange omtales som krevende for bransjen. På den andre siden er aktører med høy belåning og lav risikobevissthet i en langt mer utsatt posisjon. Disse kan bli tvunget til å hente inn ny egenkapital eller selge eiendommer for å opprettholde likviditeten i løpet av de kommende årene, en av hovedårsakene til et betydelig løftet transaksjonsvolum innenfor 2024 sammenlignet med 2023.

Brukt- og nybyggmarkedet i Midt-Norge har fungert overraskende effektivt på tross av 14 renteøkninger de siste årene. Nå ser vi imidlertid at det trolig vil ta lang tid før rentekutt gir vesentlige positiv innvirkning på husholdningsbudsjettene. Dette – kombinert med høyt varelager av usolgte brukte og nye boliger for salg – fører til at boligmarkedet oppleves tregt for de som skal selge bolig. Samtidig forventer vi fallende renter, reallønnsvekst og lavere ferdigstilling av nybygg i 2025 og 2026, som vil gi prisstigning og et selgers marked igjen i løpet av et par år.

EiendomsMegler 1 sin podkast Markedspuls holder deg oppdatert på bolig- og næringseiendom i Midt-Norge – Følg og lytt Markedspuls her

Næringseiendom

Næringseiendom skiller seg markant fra boligmarkedet ved økonomiske rasjonale står i sentrum. Mens boligkjøpere ofte prioriterer faktorer som solforhold, utsikt og nærhet til turstier og dagligvarebutikker, vurderes næringseiendom primært ut fra hvordan eiendommen kan bidra til bedriftens overordnede mål. Kort sagt: Næringseiendom kjøpes med kalkulatoren, mens boliger ofte kjøpes med hjertet.

For å vurdere både nåsituasjon og fremtiden legger vi i våre analyser alltid vekt på å vurdere både finansielle og operasjonelle faktorer, samt hvordan disse kan fungere i samspill. Dette gjøres ved en kombinasjon av både ren «tallknusing», men også daglig dialog med sentrale aktører i regionen.

Når vi snakker om det økonomiske klimaet, vurderer vi i all hovedsak til finansieringsvilkår i form av rentevilkår, løpetid og tilgang på kapital, både i bank- og obligasjonsmarkedet. På folkemunne kan man si at dette handler om hvor lett der å låne penger og tilhørende hvor lett det er å skape lønnsomhet med finansieringsvilkårene man får. De aller fleste privatpersoner har kjent at lommeboken har blitt litt tynnere etter 14 rentehevinger siden september. Dette gjelder også i næringseiendomsmarkedet, der man i tillegg til økte basis- og markedsrenter opplevde betydelig økte bankmarginer og høyere egenkapitalkrav i 2022 og 2023. Dette medfører at man totalt sett kan låne mindre og må betale mer for det man faktisk får lånt. Egenkapital er gjerne det som sitter lengst nede i lommen når man ønsker å investere, og når man ikke får hentet gjeld resulterer dette i lavere aktivitet slik vi så i 2023.  

Det siste året har vi sett relativt store svingninger i rentemarkedene, og ingenting tyder på at internasjonal politikk vil bli mindre spennende og skiftende i tiden fremover – ergo må vi fortsatt forvente stor volatilitet i finansieringsmarkedene.  Samtidig har alternative investeringer med tilsvarende risiko, som i rente- og obligasjonsmarkedet, gitt langt bedre avkastning enn vi har sett på lenge. Dette øker avkastningskravet for næringseiendom, noe som igjen senker verdien. De siste to årene har vært spesielt preget av krevende finansieringsvilkår og begrenset kapitaltilgang for mange eiendomsbesittere. Samtidig har det operasjonelle gått svært godt, med lav ledighet og rekordhøye leiepriser i de fleste segmenter i Trondheim. Man har dermed fått «ekstremer» som trekker i begge retninger og således øker volatiliteten i markedet. Det gode operasjonelle momentet har redusert det totale verdifallet på næringseiendom noe, men på langt nær hele verdifallet. Vi estimerer at dette totalt sett har ført til et verdifall på næringseiendom i vår region (les: Trøndelag og Møre og Romsdal) mellom 10 og 30 prosent avhengig av segment, leietakere, beliggenhet og teknisk standard. Eiendommer med god beliggenhet og gode leietakere har opprettholdt best verdi. Mens «randsoneeiendommer» med utdatert bygningsmasse og usikre leietakere har hatt det største verdifallet.

Sammenligner vi dagens situasjon med finanskrisen i 2008, er det noen betydelige forskjeller. Den gang fikk både det finansielle og operasjonelle seg en real «knekk». Leieprisen på gode kontorer falt den gangen mellom 15 og 20 prosent, samtidig som avkastningskravet økte med mellom 100 og 150 punkter. I sum ga dette et verdifall på næringseiendom mellom 20 og 40 prosent. Vår erfarne eiendomsmegler Joar Kjeldseth var den gang ute i nasjonale eiendomsmagasiner og meldte om «cowboy-tilstander» i kontormarkedet før det smalt som verst. Det skal likevel nevnes at man i denne perioden, dersom man klarte å sitte gjennom, ble reddet av aggressive og hyppige kutt i styringsrenten, som totalt utgjorde 4,5 prosentpoeng mellom september 2008 og juli 2009. Det ble dermed hardt og brutalt i noen år, før man kunne ri på en bølge med kontinuerlig økte verdier fra 2011 til 2023 trigget av fallende renter og sentralbankstimulering. Denne gangen tror vi ikke renten vil falle bratt og gjenhentingen trolig blir noe seigere, men også denne gangen vil de som kan sitte gjennom, bli vinnerne. På nasjonalt nivå estimerer vi at 60 til 70 prosent av transaksjonene har blitt presset for som følge av en krevende finansieringssituasjon.

Når det kommer til det lokale eiendomsmarkedet, har vi gjennom 2024 opplevd et betydelig økt positivt sentiment i næringseiendomsmarkedet, til tross for at rentene har holdt seg høye. Dette bunner ut i enighet blant aktørene om at renten skal ned, selv om man ikke vet når, og at det operasjonelle går godt for de fleste. Høyere gårdeierkostnader og lav tilførsel av nye arealer drar leieprisene oppover for gode objekter, som i kombinasjon med fallende renter er attraktivt for opportunistiske investorer. Dette gjenspeiles utstedte obligasjoner til større aktører i Norden de siste månedene som indikerer betydelig interesse, overtegninger og lave marginer. Dette ser vi smitter over på bankmarkedet der marginene har falt betraktelig – ca. 30-40 basispunkter fra toppen. Økt tilgang på fremmedkapital bidrar til å øke etterspørselen etter eiendom, som igjen fører til lavere avkastningskrav – og dermed høyere verdier i tiden som kommer.

Med bakgrunn i at det operasjonelle fortsatt går godt, med svakt positiv (men fallende) sysselsetting og et robust, diversifisert næringsliv, ser vi ingen kommende eiendomskrise i markedet for næringseiendom de kommende årene. De som ikke har gjort «godt håndtverk» med en fornuftig risikohåndteringsstrategi tilknyttet segment- og leietakerdiversifisering, finansielle vilkår og vedlikehold vil nok ikke bli kvitt hodebryet med det første. På den annen side gir dette mulighet for de som har gjort en solid jobb i forkant, til å skinne nå.

Vi meldte i andre kvartal 2024: «Det er tilnærmet ingen direkte «brannsalg» i næringseiendomsmarkedet til nå, men blir renteutviklingen som Norges Bank sine prognoser anslår, vil det medføre at besittere også i vår region blir nødt til å lette balansen, noe vi har flere eksempler på i og rundt Oslo. Mest kjent er kanskje Telegrafen i Oslo sentrum og Equinor-bygget på Fornebu.».
Gjennom tredje kvartal ser vi indikasjoner på at denne trenden tiltrer, og vi forventer dermed at pressede selger møter opportunistiske kjøpere.

Vi har også gjennom 2023 og starten av 2024 kommunisert et budskap som vi fortsatt mener står seg godt: «Det er ikke en systematisk krise for næringseiendom i regionen, men det er krise for flere enkeltaktører.»

Hvordan ser dere utviklingen av kommersielle eiendommer i forhold til endrede arbeidsmønstre, som økt fjernarbeid og fleksible arbeidsplasser?

Under pandemien var vi noe bekymret for hvordan etterspørselen etter spesielt kontor (økt andel hjemmekontor) og handel (økt andel netthandel) ville utvikle seg. Her har det vist seg at bekymringene enn så lenge har vært rimelig grunnløse. Etterspørselen etter de aller fleste typer næringseiendom har økt, spesielt sentrumsnære kontorer og lager/logistikk med tilknytning nære sentrale veinett og kollektivknutepunkter.

Mer om denne problemstillingen hører du i Markedspuls fra juni 2024: Makro, kontor og lager & logistikk med Sigmund Aas

Ser man på kontormarkedet internasjonalt, har det vært flere skrekkhistorier om tomme skyskrapere blant annet i USA og Kina. Ser man på internasjonale undersøkelser pekes det på flere grunner til dette, deriblant reiseavstand og kontorutforming. I internasjonale storbyer kan man bruke flere timer på å komme seg til og fra kontoret – i Trondheim tar dette gjerne maks 15 minutter. I tillegg til dette har Norge formelle krav og retningslinjer som stiller krav til utforming og standard, samtidig som både arbeidsgivere og -takere stiller større krav til – og har større påvirkning på – hvordan kontorer skal utformes. Dette gjør at de tendensene vi har sett internasjonalt ikke har fått effekt i Norge, heller tvert imot. I 2023 og 2024 har kontorledigheten i Trondheim vært mellom fire og fem prosent, med omkring to prosent i sentrumskjernen. Det er tilnærmet ingen ledige kontorarealer i sentrum over 500 kvadratmeter, noe som i seg selv understreker den sterke etterspørselen. Dette skyldes at de aktørene som leier kontor i Midtbyen opererer i bransjer som fortsatt går svært godt, deriblant banker, konsulenter, advokater og investeringsselskaper. Bedrifter som betaler godt, og er opptatt av image, en gruppe vi i all ydmykhet også må plassere oss selv i. Samtidig skal man ikke ta for gitt at kontormarkedet i Norge er fredet, og at etterspørselen vil være høy til evig tid. Vi ser tendenser i våre naboland, deriblant Stockholm, der enkelte sentrumskontorer nå får økt ledighet og fallende leiepriser.

Vårt inntrykk av Trondheimsmarkedet er at vi ser en langt større diversifisering på arealbehovet på tvers av bransjer enn tidligere. Både konkurstall, arbeidsmarkedstall og forventningsundersøkelser viser tydelig at kapitalintensive bransjer med høy belåning sliter, og da spesielt bygg- og anleggsbransjen. Dette er en bransje som i utgangspunktet har lave marginer, er prosjektbasert og samtidig har høy kapital- og ressursbinding. Denne typen aktører har typisk relativt store kontorarealer i randsonene til sentrum, og dersom byggeaktiviteten øker vil disse måtte nedskalere arealbehovet sitt eller i verste fall gå konkurs. Dette tror vi vil føre til økt ledighet i randsonene, og en stagnasjon i leieprisene i disse områdene.

I sum tror vi dermed ikke at endrede arbeidsmønstre, som økt fjernarbeid og fleksible arbeidsplasser, har en systematisk innvirkning på etterspørselen etter kontorer. Dette kan vi egentlig si at vi har nok datagrunnlag til å avkrefte. Nordmenn, og trøndere, liker å dra på kontoret og arbeidsgiverne ønsker å legge til rette for at det er godt å dra på jobb – i tråd med grunnpilarene i «den norske modellen». Vi har også så korte geografiske avstander at det som pekes på en betydelig barriere internasjonalt, ikke vil være like gjeldende her. En oppbremsing i arbeidsmarkedet er derimot tilnærmet uunngåelig, og det vil være bransjer som må gjøre grep, samtidig som det er bransjer som vokser frem. Lite tilførsel av nye næringsarealer i den kommende treårsperioden, vil føre til at redusert etterspørsel trolig vil matches med tilsvarende lavt tilbud, og at vi ikke ender opp med «spøkelsesbyer» slik vi ser internasjonalt.

Hvordan kan politiske rammebetingelser og reguleringer påvirke eiendomsmarkedet i Trøndelag, og hvilke endringer ønsker dere å se for å fremme vekst og bærekraftig utvikling?

Den nye byutviklingsstrategien legges stramme rammer for byggbart areal, med fokus på arealnøytralitet og bærekraft. Målet om rett virksomhet på rett sted, samt fortetting fra sentrum, via etablerte kollektivakser og etablerte bydeler, krever at arealkrevende virksomheter først må flyttes bort, før områdene kan konverters til boliger og kontor. Det er imidlertid ikke tilgjengeliggjort nye områder disse arealkrevende virksomhetene først kan flytte til. Denne utfordringen må løses for at byutviklingen skal fortsette, uten at Trondheim skal miste næringslivet til nabokommuner eller i verste fall ut av regionen. Den nå vedtatte KPAen for 2022 – 2034 er vi spente på om er «gavmild nok» med næringsareal til at prisene ikke presses videre oppover eller frafall av næring til nabokommuner som står med åpne armer. Vi opplever allerede økt aktivitet og interesse etter næringsarealer i randsonekommunene Malvik, Orkanger, Stjørdal og Melhus, og er dermed spente på hvordan vi ser tilbake på beslutningen om 5-10 år når vi igjen snakker om KPA-rullering.