Til tross for en rekke renteøkninger og økt økonomisk usikkerhet, har både bolig- og næringseiendomsmarkedet i Trøndelag vist imponerende motstandsdyktighet. Mens næringseiendomsaktører med solid risikohåndtering fortsetter å blomstre, står andre overfor utfordringer knyttet til høy belåning og stramme finansieringsvilkår.
Samtidig viser boligmarkedet tegn til å bremse opp før en forventet prisstigning. Hvordan vil disse dynamikkene påvirke markedene fremover, og hvilke politiske og økonomiske faktorer vil spille en nøkkelrolle?
Hvordan påvirker dagens økonomiske klima bolig og næringseiendomsmarkedet i Trøndelag, og hvilke trender ser dere for fremtiden?
Konjunkturen er fortsatt god og sysselsettingsveksten positiv i de fleste bransjer, og næringslivet etterspør derfor næringsarealer som kontorer, lager og produksjonslokaler. De næringseiendomsaktørene som ikke har gjort «godt håndtverk» med en fornuftig risikohåndteringsstrategi tilknyttet segment- og leietakerdiversifisering, samt finansielle vilkår og vedlikehold vil derfor klare seg godt gjennom en periode som av mange omtales som krisetid for næringseiendom. Enkeltaktører, som har kjørt med høy belåning og lite fokus på risiko, vil imidlertid være nødt til å hente ny egenkapital eller selge eiendom for å overleve likviditetsmessig de neste par årene.
Brukt- og nybyggmarkedet i Midt-Norge har fungert overraskende effektivt på tross av 14 renteøkninger de siste par årene. Nå ser vi imidlertid at det trolig vil ta lang tid før rentekutt gir vesentlige positiv innvirkning på husholdningsbudsjettene. Dette – kombinert med et økende varelager av usolgte brukte og nye boliger for salg – gir en risiko for et tregere boligmarked i en periode. Deretter forventer vi at fallende renter, reallønnsvekst og lavere ferdigstilling av nybygg i 2025 og 2026, som vil gi prisstigning og et selgers marked igjen i løpet av et par år.
For boligmarkedet – hør mer om dette i vår podcast fra mai, Markedspuls: Makro, boligbehov og boligprisrekyl med Nejra Macic
For Økonomi og næringseiendom – høer mer om dette i vår podcast fra juni, Markedspuls: Makro, renter & eiendom med Harald Magnus Andreassen og Vegard Helland
Næringseiendom
Næringseiendom kan sies å være langt mer påvirket av økonomisk rasjonalitet enn bolig, og et underliggende ønske om at eiendommen skal bidra til at bedriften mest mulig effektivt oppnår sine overordnede mål, ofte i form av økonomisk lønnsomhet. Dette i motsetning til bolig, der man i langt større grad vurderer faktorer som eksempelvis solforhold, utsikt og nærhet til turstier og dagligvarebutikker. Jeg tror man kan si at Ola Nordmann handler næringseiendom med lommeboka og bolig med hjertet.
For å vurdere både nåsituasjon og fremtiden legger vi i våre analyser alltid vekt på å vurdere både finansielle og operasjonelle faktorer, samt hvordan disse kan fungere i samspill. Dette gjøres ved en kombinasjon av både ren «tallknusing», men også daglig dialog med sentrale aktører i regionen.
Når vi snakker om det økonomiske klimaet, vurderer vi i all hovedsak til finansieringsvilkår i form av rentevilkår, løpetid og tilgang på kapital, både i bank- og obligasjonsmarkedet. På folkemunne kan man si at dette handler om hvor lett der å låne penger og tilhørende hvor lett det er å skape lønnsomhet med finansieringsvilkårene man får. De aller fleste av oss har kjent at 14 rentehevinger siden september 2021 har gjort lommeboka litt lettere enn den var tidligere. Dette gjelder også i næringseiendomsmarkedet, der man i tillegg til økte basis- og markedsrenter har fått økte bankmarginer og høyere egenkapitalkrav, noe som medfører at man får lånt mindre og at man betaler mer for det man faktisk får lånt. Samtidig har alternative investeringer med tilsvarende risiko i eksempelvis rente- og obligasjonsmarkedet gitt langt bedre avkastning enn vi har sett på lenge, noe som drar opp avkastningskravet for næringseiendom og følgelig senker verdien.
Det vi anser som spesielt de siste to årene, er at vi har kommet i en situasjon der det finansielle aspektet i form av finansieringsvilkår og kapitaltilgang har vært svært krevende for mange eiendomsbesittere, samtidig som det operasjonelle har gått svært godt med rekordhøye leiepriser i de fleste segmenter og rekordlav ledighet. Man har dermed fått «ekstremer» på begge sider. Det gode operasjonelle momentet har redusert det totale verdifallet på næringseiendom noe, men på langt nær hele fallet. Vi estimerer at dette totalt sett har ført til et verdifall på næringseiendom i vår region (les: Trøndelag og Møre og Romsdal) mellom 10 og 30 prosent avhengig av segment, leietakere, beliggenhet og teknisk standard. Eiendommer med god beliggenhet og gode leietakere, har holdt verdien best, mens «randsoneeiendommer» med utdatert bygningsmasse og usikre leietakere har hatt det største verdifallet.
Sammenligner man dagens situasjon med finanskrisen i 2008, er det noen betydelige forskjeller. Den gang fikk både det finansielle og operasjonelle seg en real «knekk». Leieprisen på gode kontorer falt den gangen mellom 15 og 20 prosent, samtidig som avkastningskravet økte med mellom 100 og 150 punkter. I sum ga dette et verdifall på næringseiendom mellom 20 og 40 prosent. Samtidig ble man i denne perioden (dersom man klarte å sitte gjennom) reddet av aggressive, hyppige kutt i styringsrenten (totalt 4,5 prosentpoeng) i perioden september 2008 til juli 2009. Det ble dermed hardt og brutalt i noen år, før man kunne ri på en bølge med kontinuerlig økte verdier fra 2011 til 2023.
Vi ser i andre kvartal at positivismen i næringseiendomsmarkedet har økt betraktelig, noe som også gjenspeiles i aksje- og obligasjonsmarkedet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA er opp 17 – 18 prosent i 2024, og nylig utstedte obligasjoner til større aktører i Norden melder om betydelig interesse, overtegninger og lave marginer. Dette ser vi smitter over på bankmarkedet der marginene (for solide engasjementer) igjen har begynt å falle. Økt tilgang på fremmedkapital øker etterspørselen etter eiendom, og økt etterspørsel vil føre til lavere avkastningskrav – og dermed høyere verdier i tiden som kommer.
Med bakgrunn i at det operasjonelle fortsatt går godt, med positiv (men fallende) sysselsetting og et robust, diversifisert næringsliv, ser vi ingen kommende eiendomskrise i markedet for næringseiendom de kommende årene. De som ikke har gjort «godt håndtverk» med en fornuftig risikohåndteringsstrategi tilknyttet segment- og leietakerdiversifisering, finansielle vilkår og vedlikehold vil nok ikke bli kvitt hodebryet med det første. På den andre siden gir det de som har gjort solid jobb i forkant, muligheten til å skinne nå. Vi har gjennom 2023 kommunisert et budskap som vi fortsatt mener står seg godt:
«det er ikke en systematisk krise for næringseiendom i regionen, men det er krise for flere enkeltaktører.»
Det er tilnærmet ingen direkte «brannsalg» i næringseiendomsmarkedet til nå, men blir renteutviklingen som Norges Bank sine prognoser anslår, vil det medføre at besittere også i vår region blir nødt til å lette balansen, noe vi har flere eksempler på i og rundt Oslo. Mest kjent er kanskje Telegrafen i Oslo sentrum og Equinor-bygget på Fornebu.
Hvordan ser dere utviklingen av kommersielle eiendommer i forhold til endrede arbeidsmønstre, som økt fjernarbeid og fleksible arbeidsplasser?
Under pandemien var vi noe bekymret for hvordan etterspørselen etter spesielt kontor (økt andel hjemmekontor) og handel (økt andel netthandel) ville utvikle seg. Her har det vist seg at bekymringene enn så lenge har vært rimelig grunnløse. Etterspørselen etter de aller fleste typer næringseiendom har økt, spesielt sentrumsnære kontorer og lager/logistikk med tilknytning nære sentrale veinett og kollektivknutepunkter.
Mer om denne problemstillingen i vår podcasten fra juni 2024: Markedspuls: Makro, kontor og lager & logistikk med Sigmund Aas
Ser man på kontormarkedet internasjonalt, har det vært flere skrekkhistorier om tomme skyskrapere blant annet i USA og Kina. Ser man på internasjonale undersøkelser pekes det på flere grunner til dette, deriblant reiseavstand og kontorutforming. I internasjonale storbyer kan man bruke flere timer på å komme seg til og fra kontoret – i Trondheim tar dette gjerne maks 15 minutter. I tillegg til dette har Norge formelle krav og retningslinjer som stiller krav til utforming og standard, samtidig som både arbeidsgivere og -takere stiller større krav til – og har større påvirkning på – hvordan kontorer skal utformes. Dette gjør at de tendensene vi har sett internasjonalt ikke har fått effekt i Norge, heller tvert imot. I 2023 og 2024 har kontorledigheten i Trondheim vært mellom fire og fem prosent, med omkring to prosent i sentrumskjernen. Det er tilnærmet ingen ledige kontorarealer i sentrum over 500 kvadratmeter, noe som i seg selv understreker den sterke etterspørselen. Dette skyldes at de aktørene som leier kontor i Midtbyen opererer i bransjer som fortsatt går svært godt, deriblant banker, konsulenter, advokater og investeringsselskaper. Bedrifter som betaler godt, og er opptatt av image, en gruppe vi i all ydmykhet også må plassere oss selv i. Samtidig skal man ikke ta for gitt at kontormarkedet i Norge er fredet, og at etterspørselen vil være høy til evig tid. Vi ser tendenser i våre naboland, deriblant Stockholm, der enkelte sentrumskontorer nå får økt ledighet og fallende leiepriser.
Vårt inntrykk av Trondheimsmarkedet er at vi ser en langt større diversifisering på arealbehovet på tvers av bransjer enn tidligere. Både konkurstall, arbeidsmarkedstall og forventningsundersøkelser viser tydelig at kapitalintensive bransjer med høy belåning sliter, og da spesielt bygg- og anleggsbransjen. Dette er en bransje som i utgangspunktet har lave marginer, er prosjektbasert og samtidig har høy kapital- og ressursbinding. Denne typen aktører har typisk relativt store kontorarealer i randsonene til sentrum, og dersom byggeaktiviteten øker vil disse måtte nedskalere arealbehovet sitt eller i verste fall gå konkurs. Dette tror vi vil føre til økt ledighet i randsonene, og en stagnasjon i leieprisene i disse områdene.
I sum tror vi dermed ikke at endrede arbeidsmønstre, som økt fjernarbeid og fleksible arbeidsplasser, har en systematisk innvirkning på etterspørselen etter kontorer. Dette kan vi egentlig si at vi har nok datagrunnlag til å avkrefte. Nordmenn, og trøndere, liker å dra på kontoret og arbeidsgiverne ønsker å legge til rette for at det er godt å dra på jobb – i tråd med grunnpilarene i «den norske modellen». Vi har også så korte geografiske avstander at det som pekes på en betydelig barriere internasjonalt, ikke vil være like gjeldende her. En oppbremsing i arbeidsmarkedet er derimot tilnærmet uunngåelig, og det vil være bransjer som må gjøre grep, samtidig som det er bransjer som vokser frem. Lite tilførsel av nye næringsarealer i den kommende treårsperioden, vil føre til at redusert etterspørsel trolig vil matches med tilsvarende lavt tilbud, og at vi ikke ender opp med «spøkelsesbyer» slik vi ser internasjonalt.
Hvordan kan politiske rammebetingelser og reguleringer påvirke eiendomsmarkedet i Trøndelag, og hvilke endringer ønsker dere å se for å fremme vekst og bærekraftig utvikling?
Den nye byutviklingsstrategien legges stramme rammer for byggbart areal, med fokus på arealnøytralitet og bærekraft. Målet om rett virksomhet på rett sted, samt fortetting fra sentrum, via etablerte kollektivakser og etablerte bydeler, krever at arealkrevende virksomheter først må flyttes bort, før områdene kan konverters til boliger og kontor. Det er imidlertid ikke tilgjengeliggjort nye områder disse arealkrevende virksomhetene først kan flytte til. Denne utfordringen må løses for at byutviklingen skal fortsette, uten at Trondheim skal miste næringslivet til nabokommuner eller i verste fall ut av regionen.
Se for øvrig følgende artikkel i Estate Nyheter på nett juni 2024: Trondheim risikerer å miste lager- og logistikk
